18/5/2025
شراء شقق سكنية في رومانيا من قبل أولياء أمور الطلاب الإسرائيليين
تطور توجه الطلاب الإسرائيليين إلى رومانيا للدراسة
في السنوات الأخيرة تزايد عدد الطلاب الإسرائيليين الذين يتوجهون לרومانيا לצורך التعليم العالي. تعد رومانيا من الوجهات الجاذبة أكاديميًا للطلاب الأجانب عمومًا وللإسرائيليين خصوصًا، ويُعزى ذلك إلى شروط القبول الميسرة والتكاليف المعيشية المنخفضة نسبيًا والقرب الجغرافي من إسرائيل . تشير الإحصاءات إلى أن نحو 1,500 طالب إسرائيلي يدرسون سنويًا في الجامعات الرومانية – معظمهم في مجالات العلوم الطبية كالطب البشري وطب الأسنان والطب البيطري والصيدلة . جامعة بوخارست وغيرها من الجامعات الكبرى في رومانيا تستقبل أعدادًا متزايدة من هؤلاء الطلاب، نظرًا لسمعة تلك المؤسسات والجودة التعليمية التي تقدمها. هذا التطور يعكس العلاقة الأكاديمية الوثيقة بين إسرائيل ورومانيا التي ترسخت على مر الزمن، حيث يعود العديد من الخريجين الإسرائيليين من رومانيا لمزاولة المهنة في إسرائيل أو في بلدان أخرى بأوروبا.
تكلفة المعيشة في رومانيا مقارنةً بإسرائيل
إحدى الميزات المهمة للدراسة والعيش في رومانيا هي انخفاض تكلفة المعيشة بشكل ملحوظ مقارنةً بإسرائيل. فمثلاً، النفقات الشهرية للطالب في رومانيا تُقدر بحوالي 650 إلى 950 دولار تشمل السكن والمأكل والمواصلات والمواد الدراسية – مبلغ يقل كثيرًا عمّا قد يتكبده الطالب في المدن الإسرائيلية الكبرى (التي تُعد من الأغلى عالمياً من حيث المعيشة). أما رسوم الدراسة الجامعية في رومانيا فهي مماثلة تقريبًا للرسوم في الجامعات الإسرائيلية ، لكن الفارق يكمن في أن انخفاض تكاليف المعيشة يُمكّن حتى أصحاب الميزانيات المحدودة من تحمل أعباء الدراسة والحياة في رومانيا . هذا الواقع المالي الميسر كان عاملاً حاسمًا في اختيار الكثير من العائلات الإسرائيلية رومانيا كمقصد تعليمي لأبنائها، إذ يمكنهم الحصول على شهادة مرموقة دون الإنفاق الباهظ الذي تتطلبه الحياة الطلابية في إسرائيل.
شراء شقة مقابل استئجارها: تحليل الجدوى الاقتصادية
مع إقبال أعداد متزايدة من الطلاب الإسرائيليين على الدراسة في رومانيا لفترات قد تمتد إلى خمس أو ست سنوات (خاصة في تخصصات الطب)، تواجه عائلاتهم قرارًا ماليًا مهمًا: هل شراء شقة لسكَن الطالب خلال الدراسة أجدى من استئجارها؟ من منظور اقتصادي بحت، يمكن أن يكون لشراء الشقة منافع ملموسة على المدى البعيد. فعند الاستئجار، تُدفَع مبالغ شهرية معتبرة على مدار سنوات الدراسة تذهب لصاحب العقار دون عائد للمستأجر؛ أما الشراء فيحوّل هذا الإنفاق إلى استثمار في أصل ثابت قد يرتفع سعره مع الوقت. على سبيل المثال، يبلغ سعر شقة من غرفتين إلى ثلاث غرف في بوخارست حوالي 60 ألف يورو، بينما يتراوح إيجارها الشهري بين 200 و450 يورو – ما يعادل عائد سنوي للمستثمر بنحو 7% إلى 12%. وللمقارنة, فإن عائد الإيجار السنوي على العقارات في إسرائيل أقل بكثير (في حدود 3%-5% سنويًا فقط) . لذا فإن اقتناء شقة في رومانيا يمكن أن يُحقق وفرًا ماليًا من خلال تجنب دفع الإيجار الشهري، وفي الوقت نفسه تنمية رأس المال عبر ملكية عقار قابل للزيادة في القيمة مستقبلاً.
من جهة أخرى، ينبغي مراعاة اعتبارات عملية في قرار الشراء. فشراء عقار يستلزم رأس مال أولي كبير أو تمويل مصرفي، إضافة إلى مصاريف شراء (مثل الضرائب ورسوم نقل الملكية، التي سيتم تفصيلها لاحقًا). كما يقتضي تحمل مسؤولية إدارة الشقة وصيانتها ودفع الرسوم السنوية المستحقة عليها. بالمقابل، يمنح الشراء العائلة مرونة أكبر بعد التخرج؛ فبوسعهم بيع الشقة واسترجاع معظم أموالهم (وربما تحقيق ربح إذا ارتفعت قيمة العقار)، أو تأجيرها لطلاب آخرين أو سكان محليين لتوليد دخل مستمر. أما الاستئجار فيوفر مرونة فورية خلال فترة الدراسة (مثل إمكانية שינוי مكان السكن دون تعقيدات بيع)، لكنه لا يخلق أي قيمة مضافة للمستأجر على المدى الطويل. بشكل عام، كلما كانت مدة الدراسة والإقامة أطول ازدادت جدوى الشراء مقارنةً بالاستئجار. كثير من أولياء الأمور الإسرائيليين يختارون بالفعل خيار الشراء إذا كانوا מסוגلين ماليًا، معتبرين ذلك استثمارًا عقاريًا إلى جانب كونه حلاً سكنيًا لأبنائهم خلال سنوات הלימודים.
إمكانية ارتفاع قيمة العقارات في رومانيا
شهد سوق العقارات الروماني تحولات مهمة خلال العقود الأخيرة تجعل فكرة الاستثمار فيه جذابة. بعد فترة انخفاض في الأسعار إثر الأزمة المالية 2008, استقرت أسعار العقارات وعادت إلى مسار النمو المعتدل والمستدام. تشير بيانات رسمية إلى أن مؤشر أسعار المنازل في رومانيا ارتفع بنحو 3.9% على أساس سنوي حتى الربع الثالث من عام 2024 – وهي زيادة معقولة تدل على نمو ثابت دون فقاعة سعرية. إلى جانب ذلك، ارتفعت أسعار الإيجارات بحوالي 15% عام 2024 مقارنةً بعام 2023, مما يعكس ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية المؤجرة ويؤشر إلى إمكانية تحقيق عوائد إيجارية أعلى للمستثمرين. إن نمو الاقتصاد الروماني المطّرد واستقراره في السنوات الأخيرة أسهما في تعزيز الثقة بسوق العقار المحلي. فمنذ انضمام رومانيا للاتحاد الأوروبي عام 2007 وهي تجتذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية، وقد أدى ذلك إلى تطوير البنية التحتية وتحسين البيئة الاقتصادية بشكل عام. مدن رئيسية مثل بوخارست وكلوج نابوكا وغيرها، التي تحتضن جامعات كبرى وتجمعات طلابية كبيرة، تشهد طلبًا مرتفعًا على السكن مما يدعم ارتفاع قيم العقارات فيها عامًا بعد عام. وبالتالي، عند شراء شقة اليوم في موقع مرغوب (كالقريب من אוניברסיטה), توجد إمكانية حقيقية لارتفاع قيمتها خلال سنوات الدراسة وما بعدها. هذا الارتفاع المحتمل في القيمة يُضاف إلى العائد المتحقق من توفير الإيجار, مما يجعل قرار الشراء أكثر جاذبية من منظور استثماري. بالطبع, تظل حركة الأسعار مرهونة بالأوضاع الاقتصادية العامة, لكن التوقعات الحالية لسوق הנדל”ן הרומני إيجابية في ظل الطلب المحلي والأجنبي المستمر.
نظام التعليم العالي في רומניה وصلته بالإسرائيليים
يتميّز نظام التعليم العالي الروماني بتاريخ عريق וسمعة أكاديمية محترمة على المستوى الأوروبي. يوجد في رومانيا 49 جامعة حكومية تضم مجتمعةً 325 كلية في تخصصات علمية وأدبية متنوعة , بالإضافة إلى عشرات مؤسسات التعليم العالي الخاصة. تُدرِّس الجامعات الرومانية برامجها باللغات الرومانية والإنجليزية ואף الفرنسية في بعض التخصصات الطبية, مما يجذب آلاف الطلاب الأجانب سنويًا. بالنسبة للطلاب الإسرائيليين, كانت رومانيا خيارًا شائعًا للدراسة خاصة في مجالات الطب منذ عقود – إذ توفر عدة جامعات رومانية كليات للطب وطب الأسنان ببرامج تدرَّس بالإنجليزية خصيصًا للطلاب الدوليين. تُعتبر جامعة بوخارست, جامعة קלוז’ نابوكا, جامعة יאש (ياسي) وغيرها مراكز أكاديمية رئيسية يتواجد بها مجتمع طلابي إسرائيلي ملحوظ. إن التواصل الأكاديمي بين رومانيا وإسرائيل تعزّز عبر اتفاقيات تفاهم واعتراف متبادل بالمؤهلات في مجالات محددة. فعلى سبيل المثال, تعترف المؤسسات المهنية في إسرائيل بشهادات الطب العام وطب الأسنان الصادرة عن جامعات رومانية معتمدة, شريطة اجتياز خريجيها لامتحانات الترخيص المطلوبة في إسرائيل. وقد أثمر هذا التعاون عن وجود شريحة من الأطباء وأطباء الأسنان والصيادلة الإسرائيليين الذين تلقوا تعليمهم ברומניה ويعملون اليوم במערכת הבריאות בישראל. إلى جانب ذلك, يستفيد بعض الطلاب الإسرائيليين من أصولهم הרומانية بالحصول على جنسية رومانية (وبالتالي جواز سفر أوروبي) مما يسهل عليهم الالتحاق بالمؤسسات التعليمية ברומניה دون الحاجة لتأشيرة طالب ويمنحهم حقوقًا إضافية כמו שכר לימוד مخفض במקרים מסוימים. في المجمل, يوفر نظام التعليم العالي ברומניה فرصة مميزة للإسرائيليים للحصول על تعليم איכותي בינלאומי بكلفة مقبولة, مع الحفاظ على ارتباط وثيق בין المنظومتين الأكاديميتين في البلدين.
الجوانب القانونية لشراء שقة في رומניה للأجانب
على الرغم من سهولة יחסית في إجراءات شراء العقارات ברומניה, إلا أن الإلمام بالجوانب القانونية والإجرائية ضروري במיוחד للمشترين الأجانب لضمان صفقة آمنة וناجحة. تجدر الإشارة أولاً إلى أن القانون الرומاني يسمح للأجانب بتملك العقارات المبنية (شقق, منازل) כמעט ללא قيود משמעותיות, سواء كانوا مواطنين أوروبيين أم لا. أي أن المشتري الإسرائيلي يستطيع شراء شقة ברומניה كما يفعل المواطن الروماني, دون حاجة لأن يكون مقيماً שם بشكل دائم. למעשה, لا تشترط القوانين על المشتري الأجنبي الإقامة ברומניה للحصول على ملكية عقار, ולא توجد حاجة לקבל موافقة حكومية خاصة قبل الشراء – فالإجراء مشابه جداً لما يقوم به المشتري المحلي. مع ذلك, هنالك تفاصيل قانونية مهمة يجب مراعاتها وخطوات رسمية لا بد من اتباعها. فيما يلي أبرز الجوانب القانونية والإجرائية التي ينبغي لأولياء الأمور الانتباه إليها عند شراء شقة ברומניה لأبنائهم الطلاب:
- العقد وتوثيقه: تتم عملية شراء العقار في رومانيا عبر توقيع عقد بيع رسمي بين المشتري والبائع, يُحرَّر عادةً باللغة الرومانية (ويمكن ترجمته للإنجليزية عند الحاجة). من الضروري أن يتضمن العقد جميع الشروط والوعود التي تم الاتفاق عليها بين الطرفين – مثل מחיר الشراء, جدول الدفعات, تاريخ التسليم, מצב הריהוט والتجهيزات, וכו’. يوصى بالاستعانة بمحامٍ لمراجعة العقد قبل التوقيع لضمان عدم إسقاط أي بند متفق عليه. لقد تبين في حالات سابقة وجود فجوات بين ما وُعد به المشترون شفهيًا أو إعلانيًا وبين ما كُتب فعليًا في العقد , مما قد يضر بحقوق المشتري إن لم يتم تداركه مسبقًا. يُذكر أن העברת الملكية النهائية تستلزم توثيق العقد لدى كاتب عدل مُعتمد (נוטריון) ברומניה כדי يصبح ملزمًا قانونًا للطرفين وقابل לרישום.
- التسجيل ونقل الملكية (الطابو): بعد توقيع العقد وتوثيقه, يجب تسجيل نقل الملكية في دائرة السجل العقاري الرومانية (المعروفة باسم “הטאבו”). هذا التسجيل الرسمي هو الذي يضمن انتقال ملكية الشقة من البائع إلى المشتري بشكل قانونי ويحمي حقوق المالك الجديد. ضمن هذه الخطوة يتم استخراج مستخرج רשמי من السجل العقاري يُثبت أن المشتري أصبح صاحب الحق المسجل للعقار بدون أي قيود או رهونات (بعد تسوية ما كان مسجلاً سابقًا إن وجد). قبل إتمام الصفقة, يجدر بالمشتري فحص سجل العقار للتحقق من خلوه من أي رهونات, שעבודים أو حقوق لطرف ثالث قد تؤثر على الملكية. تتم إجراءات التسجيل عادة بواسطة נוטריון أو עורך דין محلي, ويتطلب تقديم مستندات الهوية של המشتري (جواز السفر) ומعلومات العقار والعقد الموقّع.
- الضرائب والرسوم: يتعين على المشتري الأجنبي الإلمام بالرسوم والضرائب المرتبطة بشراء وتملك العقار ברומניה. عند شراء الشقة, تُفرض ضريبة نقل (رسوم دمغة) بنسبة تتراوح بين حوالي 0.5% ו-3% من قيمة العقار, كما قد تُفرض ضريبة على نقل الملكية تصل لحوالي 2% من قيمة الصفقة. تعتمد هذه الرسوم على قيمة العقار وظروف البيع (مثلاً, אם البائع امتلك العقار لفترة قصيرة قد ترتفع نسبة معينة). بالإضافة إلى ذلك, هناك تكاليف تسجيل وتوثيق تشمل أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل الحكومي. لاحقًا, وأثناء حيازة العقار, يُفرض على المالك ضريبة أملاك سنوية بمبلغ صغير نسبيًا يحددها הווריי المحلية (بلدية المدينة) לפי نوع العقار وموقعه – وهذه الضريبة أقل بكثير مما هو معمول به בישראל وعموماً לא تشكل عبئًا كبيرًا. في حالة تأجير الشقة مستقبلاً, يخضع دخل الإيجار في רומניה لضرائب أيضًا؛ إذ يفرض القانون ضريبة دخل על الإيجارات بحوالي 10% من الإيراد الصافي للمؤجر . كذلك يجب مراعاة أنه عند بيع العقار في وقت لاحق قد تُطبق ضريبة على الأرباح الرأسمالية (אם وجدت أرباح) بنسب معتدلة، غالبًا مدمجة ضمن رسوم نقل الملكية المذكورة سلفًا (بحيث لا تتجاوز بضعة بالمئة من الربح). وأخيرًا, ينبغي احتساب تكاليف أتعاب المحامين أو وكلاء العقارات אם تم الاستعانة بهم – وعادة تكون نسبتهم حوالي 4%-6% من قيمة الصفقة (بحسب الاتفاق والخدمات المقدمة) – ضمن ميزانية الشراء الإجمالية.
- التمويل والرهن العقاري: على العائلات التي تنوي شراء شقة ברומניה دراسة خيار التمويل بعناية. بعض الأهالي قد يتوفر لديهم رأس المال الكافي للشراء النقدي المباشر، مما يبسط العملية بتجنب الحاجة للتمويل الخارجي. لكن في حالات أخرى قد يستلزم الأمر قرضًا عقاريًا (משכנתה). من الناحية القانونية, يُسمح للمصارف الرومانية بمنح قروض رهن عقاري للأجانب, إلا أن الإجراءات قد تكون مطولة ومعقدة لدى بعض البنوك. فعلى المشتري تقديم مستندات إثبات دخل וקורות אשראי وربما ضمانات إضافية, وقد تطلب بعض البنوك وجود إقامة للمقترض או شريك محلي. هناك مصارف في רומניה معروفة بأنها أكثر مرونة مع المستثمرين الأجانب (مثل بنك Transilvania أو Raiffeisen), لكن بشكل عام قد يفضل العديد من المشترين الإسرائيليين الاعتماد על تمويل من إسرائيل (كزيادة משכנתה על ביתهم في إسرائيل أو قرض مصرفי شخصי) بدلاً من محاولة الحصول على قرض محلي في רومانيا. التخطيط المالي المسبق ضروري هنا لضمان توفر المبلغ المطلوب عند إبرام الصفقة دون تأخير, سواء عبر سيولة نقدية או موافقة مبدئية على قرض.
- التراخيص القانونية وتصاريح الاستخدام: يُنصح كذلك بالتأكد من سلامة الوضع القانوني للعقار من حيث التراخيص والتصاريح. يجب التحقق من أن البناء الحاوي للشقة حاصل على رخصة بناء وشهادة إشغال (אוכלוסיה) سليمة وفقا للقانون الروماني. في حالة شراء شقة جديدة من חברת بناء, ينبغي التأكد أن المطوّر العقاري استوفى كل المتطلبات القانونية وأن الشقة جاهزة من الناحية القانونية למסירה (بما في ذلك רישום בית משותף إذا كان בניין חדש). أي مخالفة بناء أو نقص في الترخيص قد يضع المشتري أمام مشاكل مستقبلية في الاستخدام أو إعادة البيع. لهذه الأسباب, يقوم المحامي بإجراء ما يُسمى בדיקת נאותות قانونية للعقار – تشمل فحص التصاريح والتراخيص والمستندات الهندسية – قبل إتمام عملية الشراء. إذا كان المشتري يخطط لإجراء تعديلات أو تجديدات في الشقة بعد شرائها, فعليه الالتزام بالحصول على التصاريح اللازمة (إن تطلب الأمر) وفق قوانين البناء المحلية ולא يجوز القيام بتغييرات جوهرية دون موافقة, במיוחד في مبانٍ تاريخية أو خاضعة لإشراف معماري.
- استخدام العقار بعد الشراء: بعد انتقال ملكية الشقة للمشتري, يمكن للعائلة استخدامها إما كسكن للطالب طوال فترة دراسته أو كعقار استثماري للإيجار (سواء جزئيًا خلال وجود الابن عبر تأجير غرفة لطلاب آخرين, או كليًا بعد تخرجه ومغادرته رومانيا). من الناحية القانونية, يحق لمالك العقار الأجنبي تأجير شقته بحرية لمستأجرين محليين או أجانب, شريطة الالتزام بقوانين الإيجار المحلية كتسجيل عقد الإيجار (في حال مدة الإيجار طويلة) ودفع ضريبة الدخل على الإيجارات كما أسلفنا . إذا اختار المالك ترك الشقة شاغرة لفترات (مثلاً خلال العطل) فيُنصح بالحفاظ على تأمين مناسب للعقار لحمايته, إذ توفر شركات التأمين المحلية بوليصات مصممة للمنازل غير المأهولة لفترات محددة. من المهم أيضًا إدراك أن امتلاك العقار لا يمنح المالك الأجنبي حق إقامة أو مواطنة تلقائيًا في رومانيا؛ فالطالب نفسه يحتاج إلى تأشيرة دراسة ليقيم بشكل قانوني خلال دراسته (إذا لم يكن يحمل جنسية أوروبية), ووالداه يمكنهما القدوم كسياح لفترات محدودة أو التقدم لتأشيرة إقامة إن رغبوا بالبقاء مددًا أطول. باختصار, استخدام الشقة سواء للسكن العائلي או للإيجار يخضع لنفس القواعد التي يلتزم بها المالكون المحليون, وعلى المشتري الأجنبي اتباع التعليمات والقوانين ذات الصلة لضمان استفادة كاملة ومشروعة من العقار.
خاتمة: أهمية המرافقة القانونية المحلية ودور משרדנו ברומניה
ختامًا, يتضح أن قرار شراء شقة في רומניה لأغراض سكن الطلاب يحمل في طياته مزايا مالية واستثمارية مهمة, لكنه أيضًا صفقة قانونية دولية מורכבת تتطلب حرصًا ودراية. إن الاستعانة بمرافقة قانونية محلية محترفة منذ المراحل الأولى للتخطيط وحتى إتمام عملية הרכישה هي مسألة بالغة الأهمية لضمان حماية حقوق المشتري وتجنب المشاكل. المحامي المحلي المطلع على قوانين רומניה (وخاصة إذا كان أيضًا ملمًا بالقانون الإسرائيلي واحتياجات العميل الإسرائيلي) سيكون قادرًا على الجمع بين الجوانب القانونية المختلفة والتعامل עם أي عقبات أو فروقات ثقافية ولغوية. بالفعل, أظهرت التجربة أن وجود محامٍ يمثل المشتري يمكن أن يمنع مفاجآت غير سارة – فقد شهد مكتبنا حالات عدة كُشفت فيها فجوات جوهرية بين ما وُعد به المشترون وبين ما ورد في العقد الرسمي . بواسطة المرافقة القانونية السليمة, يمكن سد هذه الفجوات وضمان أن الصفقة تعكس بالضبط نوايا الطرفين دون الإخلال بمصلحة المشتري.
نؤكد كذلك على أن اختيار محامٍ يمتلك ترخيصًا وخبرة في كل من إسرائيل ורומניה هو خيار مثالي للمشتري הישראלי. فهذا يضمن فهمًا كاملًا لاحتياجات العميل الثقافية والقانونية من جهة, وإلمامًا تامًا بالإجراءات والقوانين الرومانية المحلية من جهة أخرى. إن مكتبنا القانوني في רומניה والذي يعمل بالتعاون مع خبرات قانونية إسرائيلية ורומانية، يمتلك رصيدًا واسعًا من الخبرة العملية في مرافقة المشترين الأجانب ברומניה. لقد قمنا على مر السنوات بمواكبة وإرشاد آلاف العملاء بنجاح خلال عمليات شراء عقارات في רومانيا ودول أخرى, ابتداءً من مرحلة الاستشارات والتخطيط القانوني المسبق ومرورًا بـالتفاوض وصياغة العقود وفحص الخلفية القانونية للعقار، ووصولاً إلى التسجيل النهائي ونقل الملكية دون عقبات. ونحن على استعداد لوضع هذه الخبرة الكبيرة في خدمة عملائنا الكرام. في ظل تعقيدات الاستثمار العقاري خارج البلاد، فإن الدعم القانوني المحلي الموثوق ليس مجرد رفاهية بل هو ضرورة لضمان صفقة آمنة ومُجدية. مكتبنا في رومانيا يرحب بمرافقة أولياء الأمور والطلاب الإسرائيليين الراغبين في الاستثمار السكني هناك، حيث نقدم خدمة شاملة تغطي كافة الجوانب القانونية والإجرائية للمشروع، ونحرص على أن يتم تحقيق أهداف العميل على أكمل وجه ضمن إطار قانوني سليم وشفاف.
Search
Close
